什么时候房屋购买者支付全部现金是否有意义? 2018-10-20 11:03:01

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玛丽亚打算以20万美元的价格购买一套房子

因为她拥有30万美元的金融资产,她的一个选择是购买所有现金的房子

或者,她可以获得18万美元的抵押贷款,为期15年,费用为4%,零费用

玛丽亚每月可支配收入超过2,000美元,这将超过抵押贷款的支付额

她是如何做出选择的

我将使用的方法是计算她在房子预期期限结束时或抵押支付日期的净值

以先到者为准

我将假设抵押贷款支付期为15年

未来净值的计算将进行两次,一次假设玛丽亚购买所有现金,一次假设她借了90%的价格

我开发了一个电子表格,使计算可管理;感兴趣的读者可以将Future Net Worth电子表格下载到他们的计算机上

在全现金购买中,15年后的未来净值是玛丽2000美元超额收入的未来价值的总和,每月投资4%,或492,181美元;加上购买房屋现金后剩余的100,000美元金融资产的未来价值,或182,030美元;加上房屋的未来价值,假定升值率为3%,即313,486美元

这三个项目的总净值为987,697美元

如果玛丽亚以18%的180,000美元抵押贷款购买4%的抵押贷款,那么她的超额收入将从2000美元降至669美元,因为抵押贷款支付,但她的金融资产仅减少20,000美元至280,000美元

未来价值分别为164美元,526美元,509,684美元和313,486美元,总计987美元,697美元

两种情况下的未来净值相同,因为我认为玛丽亚的金融资产收益与她在抵押贷款上支付的利率相同

抵押贷款利率与投资利率之间的关系是决定支付所有现金是否合理的主要因素

如果Maria在抵押贷款上支付4%的投资时只获得2%的投资,那么通过抵押贷款购买融资将导致未来的净资产仅为831美元,558美元

她应支付所有现金

另一方面,如果她的投资收益率为8%,那么她的净资产将为1,470,772美元,因此她应该为购买提供资金

但是有一个小的附带条件

支付的抵押贷款利息可以扣除,而所得利息是应纳税的

如果玛丽亚处于28%的税率范围内,考虑抵押贷款利息扣除将增加未来的净资产,如果她借入20,000美元--25,000美元

我的电子表格允许用户指定任何所需的税率

而且有一个主要的附带条件更容易被忽视

我假设当购买者支付所有现金时,她将每月储蓄金额等于她借来的每月抵押贷款金额

在借款案件中,她需要每月支付1331美元的抵押贷款,留下669美元的投资

在全部现金购买中,强制性付款已经消失,她必须每月自愿投资2,000美元

这非常重要

如果玛丽亚在这两个案件中花费了所有可支配收入,那么她在借款案件中的未来净值将是所有现金购买案例的两倍,尽管有8%的投资率

它再次提醒我们,长期全额摊还抵押贷款的强制储蓄功能很好地服务于许多消费者

有关如何制定有关房屋融资的有根据的决策,或在开放和公正的环境中购买抵押贷款的更多信息,请访问我的网站The Mortgage Professor